RANGKUMAN HUKUM AGRARIA - PRA UTS

*Catatan ini hanya sebagai pembantu dalam belajar dan bukan menjadi satu-satunya sumber dalam belajar. Sekiranya ini hanya sebagai reminder dan teman-teman bisa belajar dari sumber lain:) Saran dan komentar sangat terbuka untuk saya. Selamat Belajar :D

SEBELUM MASUK KE MATERI, ADA BAIKNYA SIMAK DULU APA SAJA PROGRAM PELAYAN PUBLIK DARI PEMERINTAH DALAM BIDANG AGRARIA ^^

PENDAHULUAN

Ø  Pasal 33 (3) UUD 1945 = Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Ø  Bumi = Permukaan tanah, tubuh bumi dibawahnya, serta yang berada di bawah air

Ø  Ruang angkasa = Ruang di atas bumi dan air

Ø  Bahan-bahan galian = Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi (unsur kimia, mineral, dll)

Ø  Hukum Agraria = Kelompok berbagai bidang hukum yang mengatur hak penguasaan

Ø  Ruang lingkup Hukum Agraria :

a.      Luas = Bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya = Hukum tanah, Hukum Air, Hukum Pertambangan, Hukum Kehutanan, Hukum Perikanan, Hukum atas tenaga dan unsur dalam ruang angkasa

b.      Sempit = Permukaan bumi = Hukum tanah

Ø  Hukum Agraria dalam Hukum Tanah Barat : (tertulis)

a.      Buku II BW = Eigendom, Opstal, Erfpacht, Gebruik

b.      Buku III BW = Jual Beli dan Sewa Menyewa Tanah

c.       Buku IV BW = Daluwarsa / Acquisitieve Verjaring

Ø  Tahap Jual Beli dalam Hukum Tanah Barat :

1.      Tahap Perjanjian

2.      Tahap Juridische Levering

Ø  Tanah = Permukaan bumi, termasuk juga tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya (Pasal 4 UUPA)

Ø  Namun, untuk tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya hanya sebatas penggunaannya dan bukan pemilikannya (ada pembatasan bagi seseorang yang memiliki hak perseorangan atas tanah yaitu tidak bisa seenaknya memakai / memanfaatkan / mengeksploitasi tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya)

Ø  Pengertian tanah secara :

a.      Yuridis = Permukaan bumi (berdimensi dua)

b.      Penggunaannya = Ruang (berdimensi tiga)

Ø  Soil = Tanah ; Land = Lahan

Ø  Asas Pemisahan Horizontal :

- Asas hukum tanah

- Bangunan dan / atau tanaman bukan merupakan bagian dari tanah

- Kepemilikan hak atas tanah belum tentu kepemilikan atas bangunan dan / atau tanaman di atasnya

- PPAT harus menulis dalam akta dengan kata-kata “Tanah beserta Bangunan” jika ingin bangunan dan / atau tanaman di atas tanah itu diakui juga miliknya

Ø  Prinsip Agraria di negara lain :

a.      Asas Accessie / Perlekatan (kalau beli tanah pasti beli bangunan dan vegetasi di atas tanah juga) = Malaysia, Singapura

b.      Ownership States = Arkansas, Kansas, Missipi, Ohio, Pennsylvania, Texas, West Virginia

c.       Minyak bumi, helium, emas, dan perak dalam penguasaan negara = New South Wales

Ø  Ada sifat religius dalam hukum tanah Indonesia (Dasar hukum = Pasal 1 ayat (2) UUPA yaitu “...wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa...”)

Ø  Konsepsi hukum tanah nasional adalah adanya hak komunal religius / Tanah itu milik bersama

HUKUM TANAH NASIONAL DAN UUPA

Ø  Hukum Agraria dalam Hukum Positif Indonesia = UUPA, TAP MPR IX/2001, UU 26 / 2007, Pasal 33 UUD 1945

Ø  Hukum tanah nasional mulai berlaku sejak 24 September 1960 dan dimuat dalam UU no. 5 Tahun 1960 / UUPA

Ø  Hukum tanah nasional sebelum ada UUPA :

- Adanya domein verklaring / Pernyataan kepemilikan yang menyatakan bahwa semua tanah yang tidak dapat dibuktikan hak kepemilikannya, maka tanah itu adalah milik negara / Belanda (hal ini memperkosa hak-hak rakyat pribumi yang pada waktu itu banyak yg tidak punya akta atas tanahnya)

- Kedudukan negara adalah badan hukum perdata sebagai pemilik tanah (tanah milik negara)

- Adanya dualisme hukum tanah (Hukum barat bagi golongan eropa dan timur asing, dan hukum adat bagi golongan pribumi)

- Adanya pluralisme hukum yang lahir akibat dualisme di atas (Ketentuan pokoknya adalah hukum adat dan hukum barat, sedangkan ketentuan pelengkapnya adalah hukum tanah antar golongan, hukum tanah administrasi, dan hukum tanah swapraja)

Ø  Ciri-ciri hukum tanah nasional setelah ada UUPA :

1.      Sudah ada unifikasi dan kodifikasi hukum pertanahan

2.      Tanah berfungsi sosial (adanya keseimbangan antara kepentingan umum dan kepentingan pribadi)

3.      Tanah untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat

4.      Pembentukan UUPA bersumber pada hukum adat

5.      Adanya kewajiban untuk mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif oleh yang empunya

6.      Tidak boleh ada pemerasan (tidak boleh exploitation de l’homme par l’homme)

Ø  UUPA mengakhiri berlakunya peraturan-peraturan hukum tanah kolonial, dan sekaligus mengakhiri dualisme / pluralisme hukum tanah di Indonesia serta menciptakan dasar- dasar bagi pembangunan hukum tanah nasional yang tunggal berdasarkan hukum adat sebagai hukum nasional yang asli

Ø  UUPA menghapus hak atas tanah dan hipotik di KUHPer (Bab 2 KUHPer)

Ø  Fungsi UUPA :

- Menghapus dualisme hukum tanah yang lama dan menciptakan unifikasi serta kodifikasi hukum agraria nasional yang didasarkan pada hukum adat (lihat diktum “memutuskan” dalam UUPA)

- Mengadakan unifikasi hak-hak atas tanah dan hak-hak jaminan atas tanah melalui ketentuan-ketentuan konvensi

- Meletakkan landasan hukum untuk pembangunan hukum agraria nasional, misalnya pasal 17 UUPA mengenai salah satu program Landreform (pembatasan luas tanah yang bisa dipunyai dalam sesuatu hak

Ø  Tujuan UUPA :

- Menciptakan unfikasi hukum agraria

- Menciptakan unifikasi hak-hak penguasaan atas tanah (hak-hak atas tanah dan hak jaminan atas tanah) melalui ketentuan konvensi

Ø  Perbandingan keadaan setelah UUPA

a.      Kedudukan hukum :

- Pra UUPA = Terpencar (Aturan Tanah barat, aturan tanah administrasi, aturan tanah adat administrasi, dll)

- Pasca UUPA = Satu objek dan sistematis

b.      Kedudukan negara  :

- Pra UUPA = Pemilik / badan hukum perdata (Negara dapat dimungkinkan memiliki tanah)

- Pasca UUPA = Badan Penguasa / pengatur = Negara tidak dapat dimungkinkan memiliki tanah (hanya sebatas menguasai) / Yang memiliki WNI (Dasar hukum = Pasal 2 ayat (2) UUPA)

c.       Kedudukan hak :

- Pra UUPA = Hak barat, hak adat, hak swapraja

- Pasca UUPA = Unifikasi dalam hak (Hak-hak atas tanah yang lama sudah dikonversi oleh UUPA)

d.      Kedudukan tanah yang tidak dibebani hak pribadi apapun :

- Pra UUPA = Tanah milik negara = Tanah yang dimiliki oleh negara

- Pasca UUPA = Tanah negara = Tanah yang dikuasai langsung oleh negara

Ø  Substansi kewenangan hak menguasai negara :

- Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai subjek hukum tanah

- Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, pemeliharaan tanah

- Mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum yang menguasai tanah

Ø  Politik pertanahan nasional :

- Tentang apa penggunaan dan peruntukan tanah

- Politik pertanahan nasional Indonesia = Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 = “...dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat...”

Ø  Lingkup politik pertanahan nasional = Lingkup Pengertian Agraria Dalam Arti Luas

HUKUM ADAT DALAM HUKUM AGRARIA

Ø  Indonesia mengakui keberadaan Masyarakat Hukum Adat (Pasal 18B UUD 1945)

Ø  Definisi hukum adat menurut doktrin :

a.      Van Vollenhoven = Hukum adat golongan pribadi & Hukum adat golongan timur asing

b.      Kusumadi Pudjosenojo = Keseluruhan peraturan hukum yang tidak tertulis

Ø  Definisi Hukum Adat dalam UUPA dapat dilihat dari segi :

A.      Formal :

- Hukum yang menjadi bagian dari hukum positif Indonesia yang berlaku sebagai hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis di kalangan orang-orang Indonesia asli

- Bukti dalam UUPA = “...bagian dari hukum positif Indonesia yang berlaku sebagai hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis di kalangan orang-orang Indonesia asli yang mengandung ciri-ciri nasional, yaitu..”

B.      Materiil :

- Hukum yang bersifat kemasyarakatan yang berasaskan keseimbangan dan diliputi suasana keagamaan

- Bukti dalam UUPA = “...sifat kemasyarakatan yang berasaskan keseimbangan dan diliputi suasana keagamaan”

Ø  Yang disebut hukum adat dalam UUPA tidak harus diartikan semata-mata sebagai rangkaian norma-norma hukum saja, tetapi meliputi :

- Konsepsi (Ajaran, teori)

- Lembaga-lembaga hukum

- Asas-asas (perwujudan konsepsi)

- Sistem (Tata susunan yang teratur)

Ø  Hukum Agraria dalam Hukum Tanah Adat : (tertulis)

a.      Pemerintah Hamengkubuwono

b.      Pemerintah Swapraja = Peraturan tentang tanah di daerah kesultanan Yogyayakarta , Surakarta, atau Sumatera Timur

Ø  Hubungan antara hukum adat dan UUPA :

a.      Sebagai sumber utama pembangunan hukum tanah nasional / pembuatan UUPA (sebelum terbentuknya UUPA) = Hukum tanah nasional didasarkan pada hukum adat

b.      Sebagai pelengkap hukum tanah nasional yang tertulis / hukum adat tetap berlaku selama tidak bertentangan dengan UUPA (setelah terbentuknya UUPA

Ø  Bukti Hubungan fungsional antara UUPA dan Hukum Adat :

- Diktum “berpendapat”, huruf “a” = ...adanya hukum agraria nasional yang berdasarkan atas hukum adat tentang tanah...

- Pasal 5 UUPA = Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat...

- Penjelasan Umum III / 1 = ...oleh karena rakyat Indoensia sebagian besar tunduk pada hukum adat, maka hukum agraria yang baru tersebut akan didasarkan pula pada hukum adat itu...

Ø  Hak bangsa Indonesia :

1.      Hak Ulayat

2.      Hak menguasai negara (hak perorangan atas tanah)

Ø  Hak Ulayat = Hak yang dimiliki bersama-sama

Ø  Hak Ulayat tidak di setiap daerah masih ada (Pasal 3 UUPA mengatakan “...pelaksanaan hak-ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada...”)

Ø  Hak milik adat = Hak yang dimiliki individu

HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Ø  Hak perorangan atas tanah = Hak penguasaan atas tanah = Hak yang memberi kewenangan (dalam arti menguasai, menggunakan, dan mengambil manfaat dari tanah) untuk memakai tanah sesuai jenis-jenis hak atas tanah yang diberikan = Memberi kewenangan memakai tanah

Ø  Hak penguasaan atas tanah = Hubungan hukum yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu kepada subjek hukum (orang/badan hukum) terhadap objek hukumnya (tanah yang dikuasai)

Ø  Teori hak penguasaan atas tanah :

a.      Sebagai lembaga hukum

b.      Sebagai hubungan hukum konkret

Ø  Sistem Hak Penguasaan Atas Tanah :

- Mengatur isi kewenangan sesuai jenis hak

- Mengatur hak dan kewajiban

- Memberikan batasan2 berupa larangan-larangan

Ø  Sistem hak penguasaan atas tanah nasional :

- Mengatur hubungan antara pemilik tanah (bangsa Indonesia) dengan tanahnya (hak banga Indonesia

- Mengatur hubungan negara RI & Bangsa Indonesia (ada pelimpahan wewenang)

- Mengatur hubungan antara negara dengan tanah di wilayah RI (Hak menguasai negara sebagaimana dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945)

Ø  Pembagian hak penguasaan atas tanah menurut kewenangannya :

1.      Mempunyai kewenangan umum

2.      Mempunyai kewenangan khusus

a.      Hak bangsa Indonesia (Perdata – Publik)

b.      Hak menguasai negara (publik)

c.       Hak ulayat masyarakat hukum adat (perdata - publik)

Ø  Hak perorangan atas tanah terdiri atas :

1.      Hak atas tanah :

a.      Hak atas tanah primer

b.      Hak atas tanah sekunder

2.      Hak jaminan atas tanah = Hak tanggungan tanah

3.      Hak atas satuan rumah susun

4.      Wakaf (Gratis)

HAK ATAS TANAH

Ø  Jenis-jenis hak atas tanah = Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dll (Pasal 16 ayat (1) UUPA)

Ø  Persamaan dari semua jenis hak atas tanah = BISA MENGGUNAKAN TANAHNYA!!! (Sesuai dengan jenis hak atas tanah yang dimiliki)

Ø  Tujuan penggunaan tanah diatas adalah :

1.      Diusahakan

2.      Tempat membangun sesuatu

Ø  Hak atas tanah hanya sebatas permukaan tanah saja !!! (ruang di atas permukaan tanah dan ruang di bawah permukaan tanah dikuasai negara [Pasal 8 UUPA])

Ø  Hak atas tanah TIDAK MELIPUTI pemilikan kekayaan alam yang ada dalam tubuh bumi di bawahnya !!! (Pasal 8 UUPA)

Ø  Terciptanya hak atas tanah :

- Konvensi hak-hak lama

- Pemberian hak

- Perjanjian Pembebanan Hak

- Menurut ketentuan hukum adat

Ø  Hak atas tanah dapat dibagi menjadi :

a.      Hak atas tanah primer :

- Diberikan oleh negara secara langsung

- Cara mendapat = Mengajukan permohonan ke negara

- Bersumber dari hak bangsa Indonesia

- Awalnya tanah itu adalah tanah negara

- Si empunya hak primer memiliki kewenangan fisik dan yuridis atas tanah itu

- Ex : Hak milik, HGB, HGU, Hak Pakai (HANYA 4 !!!)

b.      Hak atas tanah sekunder :

- Diberikan oleh negara secara tidak langsung

- Cara mendapat = Melalu perjanjian pemberian hak dengan orang lain

- Bersumber pada hak pihak lain

- Awalnya tanah itu adalah tanah hak (tanah yang dibebani hak atas tanah primer orang lain)

- Ex : Hak pakai, HGB, Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Menumpang, Hak Usaha Bagi Hasil

Ø  Hak sementara :

- Hak-hak yang memberi kewenangan untuk menguasai dan mengusahakan tanah pertanian kepunyaan orang lain

- Hak2 ini berpotensi menimbulkan penguasaan tanah yang bertentangan dengan asas “tanah haruus dikerjakan sendiri secara aktif

- Pada suatu waktu hak2 itu sebagai lembaga hukum bisa tidak ada lagi

- Yang termasuk di dalamnya = Hak gadai, hak menumpang, hak bagi hasil

Ø  Jenis-jenis tanah : (PP 40 tahun 1996)

a.      Tanah Negara = Bisa dibebankan hak atas tanah Primer = Tanah yang dikuasai oleh negara yang diatas tanah itu tidak dilekati hak-hak perseorangan lainnya

b.      Tanah Hak = Bisa dibebankan hak atas tanah sekunder = Tanah yang dikuasai secara individual dengan hak-hak atas tanah primer

c.       Tanah hak pengelolaan (Penjelasan umum PMDN No. 1 Tahun 1977)

Ø  SEMUA HAK ATAS TANAH BISA DIJUAL / DIJAMINKAN, KECUALI HAK PAKAI YANG KHUSUS (namun dengan tetap memerhatikan kewarganegaraan subjeknya)

Ø  Ketentuan pokok tentang kewajiban dalam kepemilikan suatu hak atas tanah :

1.      Mempunyai Fungsi sosial (Pasal 6 UUPA) :

- Kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan haruslah SEIMBANG !!!

- Tidak ada alasan bahwa kepentingan umum harus didahulukan daripada kepentingan pribadi (Bukti = Adanya ganti rugi bila kepentingan pribadi dirugikan atas didesaknya kepentingan umum terhadap tanah tersebut)

- Fungsi Sosial lebih dulu ada daripada hak pribadi (Dasar hukum = Pasal 1 ayat (1) UUPA yaitu “Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia...)

- Mewajibkan pada yang mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan sifat dan tujuan pemberian haknya (kalau tidak diindahkan maka bisa dikategorikan sebagai menelantarkan tanah dan dapat mengakibatkan hapusnya / batalnya hak yang bersangkutan) (Ex : jika peruntukannya untuk pertanian, jangan digunakan untuk non pertanian!!!)

- Pemanfaatan tanah harus sesuai rencana tata ruang

- Kalau tanah yang tinggi tidak boleh menghalangi air yang melewati tanahnya supaya tanah yang lebih rendah bisa mendapat air)

- Kalau ada sumber air di tanahnya, maka orang itu tidak boleh menghalangi orang lain untuk mengakses sumber air itu (PP 40 tahun 1996)

- Tanah bukan komoditi perdagangan

- Tanah tidak boleh dijadikan objek investasi semata-mata

2.      Kewajiban untuk mengerjakan / mengusahakan SENDIRI SECARA AKTIF tanah yang dipunyai (Pasal 10 UUPA)

- Tidak terbatas pada pemilik tanah saja, namun setiap yang memiliki sesuatu hak atas tanah tersebut, seperti hak guna usaha dan hak pakai primer (tidak berarti bahwa segala pekerjaan atas tanah itu harus dikerjakan sendiri, namun yang terpenting bahwa yang mempunyai hak itu secara langsung turut serta dalam proses produksi)

- Hanya mengenai tanah-tanah pertanian (pemegang hak sewa, hak gadai, dan hak usaha bagi hasil TIDAK DIKENAKAN kewajiban ini)

- Ada pengecualian untuk mengesampingkan kewajiban ini, namun hanya pengecualian menurut norma yang objektif seperti orang yang sakit, orang yang sudah lanjut usia, orang naik haji, dll

3.      Kewajiban memelihara tanah (Pasal 15 UUPA) :

- Pemeliharaan tanah itu menurut cara2 yang lazim dikerjakan didaerah yang bersangkutan, atau sesuai dengan petunjuk-petunjuk jawatan yang bersangkutan (Penjelasan UUPA)

- Tanah memang harus dipelihara dengan baik agar bertambah subur dan dicegah kerusakaanya

- Kewajiban ini tidak hanya dibebankan kepada pemilik tanah, namun kepada setiap subjek hukum yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu

Ø  Bukti pembatasan bagi pemilik hak atas tanah :

- Semua hak atas tanah mempunyai Fungsi sosial (Pasal 6 UUPA)

- Adanya luas maksimum dan minimum tanah (pasal 17 UUPA)

- Tidak boleh merugikan pihak lain / menggangu pihak lain (Pasal 7 UUPA)

- Kewajiban memelihara tanah yang dihaki (Pasal 15 jo. Pasal 52 ayat (1) UUPA)

- Setiap orang wajib menaati rencana tata ruang nasional

- Adanya asas pemisahan horizontal (tidak dengan sendirinya hak atas tanah meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah yang dihaki)

Ø  Tata ruang nasional = Arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan ruang wilayah negara yang dijadikan acuan untuk perencanaan jangka panjang.

Ø  Ketentuan Pokok Hak atas tanah tentang Subjek :

1.      Ketentuan Pokok :

a. Asas Nasionalitas (Pasal 9 UUPA = Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa )

b. Dasar Demokrasi / kerakyatan = Tiap2 WNI, baik laki2 maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh suatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya

2.      Ketentuan Umum :

a.      Tidak bebas memindahkan hak (baru bisa pindah jika syarat subjek telah terpenuhi, seperti WNA tidak boleh memiliki hak milik atas tanah !!!)

b.      Setiap WNI diperbolehkan menguasai tanah dengan hak apapun (kecuali jika secara tegas ada larangan yang tidak memungkinkannya, ex : Hak Pengelolaan tidak bisa diberikan kepada pribadi kodrati)

c.       Hanya WNI yang boleh menjadi pemegang hak milik (walaupun seorang WNA punya istri / suami WNI, seorang WNA tetap tidak bisa memiliki hak milik atas tanah karena harta dalam harta perkawinan adalah harta bersama / kepemilikan bersama)

d.      WNA dan badan hukum asing dapat memiliki hak pakai

e.      Non diskriminasi antar WNI (tidak melihat ras, kelamin, dll)

f.        Status hukum tanah tidak mengikuti status hukum subjeknya (status hukum tanah menentukan status subjeknya)

3.      Ketentuan khusus :

a.      Ada ketentuan khusus bagi WNI yang berkewarganegaraan ganda

b.      Pekerjaan seseorang terkadang menjadi faktor penentu untuk bisa mempunyai suatu hak atas tanah (Ex : Dalam hak bagi hasil, yang boleh jadi penggaran hanya orang2 tani

c.       Tempat tinggal seseorang juga bisa menjadi faktor penentu untuk bisa mempunyaitu suatu hak atas tanah (Ex : Dilarang memiliki tanah pertanian yang berada di luar kecamatan tempat tinggalnya / guntai / absentee

Ø  Ketentuan Pokok Tentang Objek dalam Hukum Tanah Nasional

1.      Ketentuan Pokok = Hak atas tanah adalah hak atas permukaan bumi yang disebut tanah (Pasal 4 UUPA) = Objek dari hak atas tanah adalah tanah (permukaan bumi)

2.      Ketentuan Khusus :

a.      Jenis tanah

- Objeknya tanah pertanian = Hak guna usaha, hak usaha bagi hasil

- Objeknya tanah bangunan = Hak guna bangunan

- Objeknya tanah pertanian maupun tanah bangunan = Hak milik, hak pakai, hak gadai, dll

b.      Letak tanah

- Larangan pemilikan tanah pertanian secara guntai

c.       Luas tanah = Adanya batas maksimal dan minimum dari luas tanah yang dihaki

d.      Jangka waktu hak = Adanya batasan jangka waktu penguasaan suatu tanah

Ø  Peralihan hak atas tanah :

a.      Karena peristiwa hukum (Ex : Waris tanpa wasiat)

b.      Melalui perbuatan hukum (Ex : perjanjian jual beli tanah)

Ø  Hapusnya hak atas tanah :

1.      Karena peristiwa hukum (Pasal 27, 34, dan 40 UUPA)

2.      Karena habis jangka waktu

3.      Karena pelepasan hak (tanahnya dilepaskan oleh pemegang tanah)

4.      Karena ditelantarkan

5.      Karena dibatalkan

6.      Karena pencabutan hak

Ø  Perbedaan pembatalan hak atas tanah dan pencabutan hak atas tanah :

a.      Dibatalkan = Ada kesalahan prosedur, subjek, batas, dll

b.      Pencabutan = Dicabut untuk kepentingan umum

Ø  Kalau sudah hapus haknya, tanah itu akan menjadi tanah negara

HAK MILIK

Ø  Hak milik bukan hak milik adat, bukan hak eigendom

Ø  Hak milik adalah hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh (tidak ada batas waktu penguasaannya dan tidak ada batas luas lingkup penggunaan tanahnya)

Ø  Masyarakat umum bisa memiliki tanah di atas Tanah Negara (namun harus mengajukan permohonan ke negara / Badan Pertanahan Negara)

Ø  Hak Milik dapat diberikan kepada :

a.      Warga Negara Indonesia

b.      Badan-badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku

Ø  Pasal 21 ayat (2) UUPA = Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat- syaratnya.

Ø  Badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah : (PP 38 / 1963)

a.      Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara)

b.      Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas Undang- undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran- Negara Tahun 1958 No. 139)

c.       Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama

d.      Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

Ø  Rata-rata badan hukum yang boleh memiliki hak milik adalah badan hukum non profit

Ø  WNA TIDAK BOLEH memiliki hak milik di Indonesia !!!

Ø  Hak milik tidak boleh dimiliki oleh : (Pasal 21 ayat (1) dan ayat (3) UUPA)

1.      WNA

2.      WNI yang double kewarganegaraan

3.      WNI yang memiliki pencampuran harta / harta bersama dengan WNA

4.      WNI yang berganti kewarganegaraan menjadi WNA

5.      WNA yang mendapat hak milik dari warisan tanpa wasiat dari WNI (bisa saja seorang WNA memiliki orang tua yang WNI)

Ø  Harta bersama = Harta benda yang diperoleh selama perkawinan (UU Perkawinan)

Ø  Harta pribadi =  Harta bawaan dari masing-masing suami maupun isteri serta harta benda yang diperoleh masing- masing sebagai hadiah atau warisan selama perkawinan (harta pribadi di bawah penguasaan masing-masing, sepanjang para pihak tidak menentukan lain)

Ø  Hak milik yang diperoleh sebelum perkawinan termasuk dalam harta pribadi !!!

Ø  Pasal 26 ayat (2) UUPA = Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2 UUPA, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Ø  Jangka Waktu Hak milik adalah seumur hidup / tidak terbatas jangka waktunya

Ø  Hak milik bisa digunakan untuk apa saja, baik di bidang pertanian maupun di bidang non pertanian

Ø  Hak Milik dapat beralih karena pewarisan ataupuun dipindahkan ke pihak lain yang memenuhi syarat

Ø  Tanah hak milik dapat dibebani dengan hak guna bangunan / hak pakai / hak sewa / hak gadai / hak usaha bagi hasil / hak menumpang

Ø  Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan (Pasal 24 UUPA)

HAK GUNA USAHA

Ø  Hak guna usaha = Hak yang memberi kewenangan memakai tanah itu untuk diusahakan

Ø  Hak guna usaha bukan hak erfpacht

Ø  Hak guna usaha HANYA TERBATAS untuk usaha pertanian, peternakan, perkebunan, dan perikanan

Ø  Hak Guna Usaha dapat diberikan kepada:

a.      Warga Negara Indonesia

b.      Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Ø  Hak guna bangunan tidak boleh dimiliki oleh : (jika terlanjur dimiliki, maka hak tersebut hapus demi hukum jika setelah 1 tahun hak guna bangunan itu tidak dilepas)

- WNA

- WNI yang double kewarganegaraan

- WNI yang memiliki harta bersama dengan WNA

- WNI yang berganti kewarganegaraan menjadi WNA

- WNA yang mendapat hak guna bangunan dari warisan tanpa wasiat dari WNI (bisa saja seorang WNA memiliki orang tua yang WNI)

Ø  Pasal 30 ayat (2) UUPA = Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah (pengaturan ini tidak setegas pengaturan serupa untuk hak milik, karena di pasal ini tidak ada kata “batal demi hukum” layaknya pengaturan serupa untuk hak milik)

Ø  Jangka Waktu Hak Guna Usaha = Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun. Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama. 

Ø  Hak Guna Usaha dapat diperpanjang jangka waktunya dan setelah lewat batas waktu diperpanjangnya, maka dapat untuk diperbaharui haknya.

HAK GUNA BANGUNAN

Ø  HGB = Hak yang memberi kewenangan untuk mendirikan bangunan

Ø  HGB bukan hak Opstal

Ø  Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada : (Pasal 36 ayat (1) UUPA)

a. Warga Negara Indonesia

b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 

Ø  Pasal 36 ayat (2) UUPA = Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal 36 ayat (1) UUPA, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah (pengaturan ini tidak setegas pengaturan serupa untuk hak milik, karena di pasal ini tidak ada kata “batal demi hukum” layaknya pengaturan serupa untuk hak milik)

Ø  Hak guna bangunan tidak boleh dimiliki oleh :

- WNA

- WNI yang double kewarganegaraan

- WNI yang memiliki harta bersama dengan WNA

- WNI yang berganti kewarganegaraan menjadi WNA

- WNA yang mendapat hak guna bangunan dari warisan tanpa wasiat dari WNI (bisa saja seorang WNA memiliki orang tua yang WNI)

Ø  Perumnas atau komplek perumahan swasta PASTI pakai hak guna bangunan (Developer tidak boleh punya hak milik) = Karena hak guna bangunan ada yang merupakan hak atas tanah sekunder, sehingga akan memudahkan developer untuk menjual tanah ke calon pembeli yang merupakan pihak ketiga  (hak atas tanah sekunder berasal dari tanah yang telah dibebankan oleh hak atas tanah primer orang lain)

Ø  HAK GUNA BANGUNAN HANYA BISA DIBEBANKAN DI ATAS TANAH HAK MILIK !!!

Ø  Hak guna bangunan bisa termasuk hak atas tanah primer maupun hak atas tanah sekunder

Ø  Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbaharui haknya. (PMNA 9 / 1999

Ø  Jangka Waktu Hak Guna Bangunan =  Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

HAK PAKAI

Ø  Hak pakai bukan hak gebruik

Ø  Hak pakai = “Nama kumpulan” dari hak-hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya, atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan gadai tanah, perjanjian sewa menyewa, atau perjanjian pengolahan, ataupun penggunaan tanah yang lain (Pasal 41 UUPA)

Ø  Hak pakai memberi kewenangan untuk menggunakan tanah yang bukan miliknya sendiri

Ø  Hak Pakai bisa untuk segala macam keperluan seperti hak milik, namun jangka waktu penguasaan tanahnya ada yang dibatasi dan ada juga yang tidak ditentukan

Ø  Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah :

a. Warga Negara Indonesia;

b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;

d. Badan-badan keagamaan dan sosial;

e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

Ø  WNA HANYA BOLEH MEMILIKI HAK PAKAI !!!

Ø  BADAN HUKUM ASING HANYA BOLEH HAK PAKAI !!!

Ø  PP 103 / 2015 = Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai

Ø  Tanah yang dipakai untuk pelayanan publik rata-rata memakai hak pakai

Ø  Hak pakai bisa termasuk hak atas tanah primer maupun hak atas tanah sekunder

Ø  Hak pakai umum :

- Subjeknya sesuai dengan subjek yang telah dijelaskan di atas

- Jangka waktunya sudah ditentukan dengan saklek di hukum positif

Ø  Jangka waktu hak pakai umum = Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Pakai atas tanah yang sama.

Ø  Hak pakai khusus :

- Subjeknya khusus / tertentu saja

- Jangka waktunya adalah selama masih dipergunakan / tidak ditentukan secara tegas berapa lama jangka waktunya (kalau tidak dipergunakan lagi, maka akan diserahkan ke negara)

- Tidak bisa melakukan hubungan dengan pihak ketiga

Ø  Subjek Khusus dalam Hak Pakai Khusus :

a.      Departemen

b.      Lembaga Pemerintah Non Departemen

c.       Pemerintah Daerah

d.      Perwakilan negara asing

e.      Perwakilan badan Internasional

f.        Badan keagamaan

g.      Badan sosial

Ø  Perbedaan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai :

1.      Subjek Hak Guna Bangunan = HANYA WNI dan Badan Hukum Indonesia

2.      Subjek Hak Pakai = WNI, Badan Hukum Indonesia,  Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, Badan-badan keagamaan, badan sosial, WNA, Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, dan Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

HAK ATAS TANAH SEKUNDER

Ø  Hak atas tanah sekunder :

1.      Hak Pakai

2.      Hak Guna Bangunan

3.      Hak sewa = Hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain dengan membayar kepada pemiliknya sebagai uang sewa

4.      Hak gadai = Hak dari yang disebut “pemegang gadai” untuk menggunakan tanah kepunyaan orang lain yang mempunyai utang kepadanya (selama utang itu belum lunas, maka tanah yang bersangkutan tetap berada dalam penguasaan pemegang gadai)

5.      Hak menumpang = Hak adat untuk mempunyai rumah di atas tanah milik orang lain, yang bukan hak guna bangunan dan hak sewa (pemegang hak ini tidak membayar sesuatu kepada pemilik tanah, namun menurut anggapan umum ia wajib membantu pemilik tanah melakukan pekerjaan-pekerjaan ringan sehari-hari)

6.      Hak Usaha Bagi Hasil = Hak untuk mengusahakan tanah pertanian berdasarkan perjanjian antara pemiliknya dan seseorang atau sesuatu badan hukum yang disebut “penggarap” (berdasarkan perjanjian dimana penggarap diperkenankan oleh pemilik untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah yang bersangkutan) dengan pembagian hasilnya antara kedua belah pihak sesuai dengan perjanjian yang diadakan sebelumnya

Ø  Hak sewa dan hak sementara (hak gadai, hak menumpang, hak bagi hasil) hanya boleh untuk di bidang pertanian

Ø  Hak sewa bukan huur

Ø  Hak menumpang dimasukkan dalam hak atas tanah sementara karena dianggap mengandung sisa unsur feodal

Ø  Perbedaan hak gadai tanah dan hak gadai perdata :

- Hak gadai tanah = Kreditur bisa mengusahakan tanah debitur

- Hak gadai perdata = Kreditur tidak boleh menggunakan / memakai barang debitur

Ø  Perbedaan hak gadai tanah dan hak jaminan atas tanah :

- Pada hak tanggungan, kreditur tidak menguasai tanah yang dijaminkan debiturnya, melainkan memegang sertifikat hak atas tanahnya (menguasai tanah secara yuridis saja)

- Pada hak gadai, kreditur menguasai langsung tanah yang menjadi objek hak gadai (menguasai tanah secara fisik saja)

HAK PENGELOLAAN ATAS TANAH

Ø  Hak Pengelolaan = Hak menguasai dari negara yang kewenangannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (PMNA 9 tahun 1999)

Ø  Ciri-ciri hak pengelolaan :

- Tidak termasuk hak atas tanah primer maupun hak atas tanah sekunder

- Kewenangan negara atas tanah hak pengelolaan sama dengan kewenangan negara atas tanah negara

- Berada di aspek yang strategis (Ex : Industri, dll)

Ø  Hak Pengelolan dapat diberikan kepada :

a.      Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah

b.      Badan Usaha Milik Negara

c.       Badan Usaha Milik Daerah

d.      PT. Persero

e.      Badan Otorita

f.        Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah.

Ø  Wewenang pemegang hak pengelolaan :

1.      Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah

2.      Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri

3.      Menyerahkan sebagian tanahnya kepada pihak ketiga

Ø  Contoh HPL = Bandara, Pulau Batam (dikelola untuk industri), dll

Ø  Hak pengelolaan tidak ada jangka waktu

Ø  Hak pengelolaan tidak bisa dijual ataupun dijaminkan, TAPI hak di atas / hak yang melekat dengan hak pengelolaan bisa dijual / dijaminkan

Ø  Jika hak pengelolaannya hapus, maka hak diatasnya juga hapus

HAK JAMINAN ATAS TANAH

Ø  Hak jaminan atas tanah = Hak penguasaan atas tanah yang hanya memberikan kewenangan secara yuridis (bukan secara fisik)

Ø  Tidak memiliki kewenangan fisik atas tanah (hanya kewenangan yuridis)

Ø  Tanah masih dikuasai oleh debitur, namun sertifikat2 tanah itu ada di tangan kreditur

Ø  Nama lembaga hak jaminan atas tanah = Hak tanggungan

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

Ø  Strata Titles = memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di samping pemilikan secara vertikal (dalam satuan rumah susun)

WAKAF

Ø  Wakaf = Hak Penguasaan atas tanah, tetapi bukan hak atas tanah

Ø  Subjek wakaf bukanlah orang perseorangan maupun badan hukum

Ø  Hanya tanah hak milik yang dapat diwakafkan

LANDREFORM

Ø  Landreform :

- Merobak kembali struktur hukum pertanahan lama (dualisme dan pluralism hukum tanah) untuk membangun struktur hukum pertanahan yang baru (UUPA)

- Perombakan kembali sistem kepemilikan dan penguasaan atas tanah yang berlandaskan Pancasila

Ø  Batasan luas untuk Landreform = UUPA

Ø  Asas dalam Landreform = “Tanah pertanian harus dikerjakan / diusahakan sendiri secara aktif oleh pemiliknya”

Ø  Program2 Landreform :

a.      Larangan menguasai tanah pertanian melampaui batas (Pasal 7 UUPA)

b.      Larangan pemilikan tanah pertanian secara absentee / guntai (seseorang dilarang memiliki tanah pertanian yang berada di luar kecamatan tempat tinggalnya dia)

c.       Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah pertanian yang digadaikan

d.      Penetapan batas minimum pemilikan tanah pertanian serta larangan melakukan perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah pertanian menjadi bagian-bagiaan yang terlampau kecil

e.      Redistribusi tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum, tanah absentee, tanah bekas swapraja, dan tanah-tanah lainnya (PP no. 224 / 1961 dan PP no. 41/1964)

f.        Peraturan kembali tentang perjanjian bagi hasil (UU no. 2 / 1960)

Ø  Namun, ketentuan tentang absentee dalam pemilikan tanah pertanian telah dihapus berdasarkan PP no. 224 tahun 1961 jo Pasal 3 dan 3a s/d 3c PP no. 41 tahun 1964.

PENGETAHUAN UMUM

Ø  Agrariche Eigendom = Hak Eigendom yang diberikan kepada masyarakat Indonesia asli atas tanah miliknya (Pasal 51 ayat (7) I.S.)

Ø  Domein Negara = Tanah milik negara yang terdiri atas :

a.      Tanah Domein Negara Bebas = Semua tanah yang dimiliki dan dikuasai secara bersama oleh MHA (Ex : Tanah hak ulayat) = Benar-benar dikuasai negara

b.      Tanah Domein Negara Tidak bebas = Semua tanah yang dimiliki dan dikuasai oleh orang perorangan (Ex : Hak Milik)

Ø  Hak Membuka Tanah dan Hak Memungut Hasil Hutan adalah hak-hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah (bukan hak atas tanah) (Pasal 16 UUPA)

Ø  Perbedaan hak komunal dan hak ulayat :

a.      Hak Ulayat

- Hak ulayat berdimensi publik sekaligus perdata. Dimensi publiknya tampak dalam kewenangan Masyarakat Hukum Adat untuk mengatur (1) tanah/wilayah sebagai ruang hidupnya terkait pemanfaatannya termasuk pemeliharaannya (2) hubungan hukum antara MHA dan tanahnya, dan (3) perbuatan hukum terkait dengan tanah MHA. Dimensi perdata hak ulayat tampak dalam manifestasi hak ulayat sebagai kepunyaan bersama

- Hak ulayat itu bukan hak atas tanah

- Di atas tanah ulayat itu tidak diterbitkan sertifikat

- Hak ulayat hanya dimiliki oleh Masyarakat Hukum Adat di wilayah tersebut

b.      Hak Komunal

- Hak Komunal yang subyek hukumnya adalah MHA, hanya berdimensi perdata

- Hak komunal adalah Hak atas tanah

- Hak Komunal dapat diterbitkan sertifikatnya

- Hak Komunal itu terdiri atas dua kelompok subyek, yakni hak milik bersama atas tanah yang subyeknya MHA dan hak milik bersama atas tanah yang subyeknya masyarakat non-MHA

Ø  Contoh gambar Sertifikat atas Tanah :

Ø  Spekulan Tanah = Calo tanah = Pengembang yang mengambil keuntungan yang sangat besar dari tanah yang dijualnya dan memberatkan masyarakat

Ø  Swatantra = Daerah dalam suatu negara yang mempunyai pemerintahan sendiri yang bebas dan tidak terikat oleh peraturan seperti halnya daerah lain yang bukan daerah otonomi = Daerah otonom (daerah tersebut memiliki keadaan geografi yang unik dimana penduduknya merupakan minoritas di negara tersebut sehingga diperlukan hukum-hukum yang khusus, yang hanya cocok diterapkan untuk daerah tersebut)

Ø  SEMUA sertifikat terkait tanah harus dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

Ø  Menara SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi) tidak perlu IMB !!!

Ø  Setiap perkebunan harus memiliki IUP (Izin Usaha Perkebunan)

Ø  BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) = Pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan

Ø  Tanaman Muda = Tanaman tahunan (annual crop) / tanaman semusim (Contoh : padi, jagung, pisang, cabe, kentang, kacangan, dll)

Ø  Tanaman Keras = Tanaman yang berumur panjang dan dapat berbuah atau panen berkali-kali (Contoh: karet, kelapa sawit, coklat, duren, dll)

Ø  Bank Garansi = Jaminan pembayaran yang diberikan kepada pihak penerima jaminan (bisa perorangan atau perusahaan), apabila pihak yang dijamin tidak dapat memenuhi kewajiban atau cidera janji

Ø  Eksploitasi bahan tambang diatur oleh UU Minerba

Ø  Eksplorasi Minyak Bumi diatur oleh UU Migas

CONTOH SOAL

1.      Pak Adi (WNI) ingin mendirikan bangunan, lebih tepat dia memiliki hak atas tanah apa ? Hak milik, karena bisa digunakan apa saja dan waktunya lebih lama

2.      Pemerintah ingin bangun sekolah, lebih tepat dia memiliki hak atas tanah apa ?  Hak Pakai, karena dalam PP 40 tahun 1996, instansi pemerintah hanya boleh memakai hak pakai

3.      Jika ada suatu badan hukum Indonesia yang ingin membangun pabrik susu dan peternakan sapi, paling tepat menggunakan hak atas tanah apa ? Hak Guna Usaha, karena peternakan harus memakai Hak Guna Usaha.

4.      Jika PT Agung Sedayu Group ingin membangun perumahan dimana para calon pembelinya adalah WNI, maka hak atas tanah apa yang paling tepat untuk digunakan ? Hak Guna Bangunan, karena developer tidak boleh hak milik dan hak guna bangunan ada yang berbentuk hak atas tanah sekunder (lebih mudah dipindahtangankan)

- Karena Tuhanlah yang memberikan hikmat,dari mulut-Nya datang pengetahuan dan kepandaian (Amsal 2:6) -