*Catatan ini hanya sebagai pembantu dalam belajar dan bukan menjadi satu-satunya sumber dalam belajar. Sekiranya ini hanya sebagai reminder dan teman-teman bisa belajar dari sumber lain:) Saran dan komentar sangat terbuka untuk saya. Selamat Belajar :D
PEROLEHAN ATAS TANAH
Ø
2 fungsi tanah :
1.
Sebagai wadah Perkotaan, hak atas tanah yang
dapat diperoleh :
a.
Hak Primer
- Hak Milik (untuk perumahan/usaha)
- Hak Guna Bangunan (untuk kantor,Tempat usaha,pabrik
atau industri)
- Hak Pakai
- HPL
b.
Hak Sekunder
- Hak Sewa
- Hak Pakai
- Hak Guna Bangunan
2.
Sebagai faktor produksi pedesaan
a.
Hak Primer
- Hak Milik (untuk sawah atau kebun)
- Hak Guna Usaha (untuk perkebunan, peternakan dan perikanan)
- Hak Pakai
b.
Hak Sekunder
- Hak Sewa
- Hak Pakai
- Hak Usaha Bagi Hasil
- Hak Gadai
- Hak Menumpang
Ø Hak
atas tanah yang dapat dimiliki oleh :
a.
WNI
- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai
- Hak Sewa
- Hak Gadai
- Hak Usaha Bagi Hasil
- Hak Menumpang
b.
BHI
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai
- Hak Sewa
- Hak Pengelolaan, khusus badan hukum Indonesia yang
sahamnya milik Negara
c.
WNA / BHA
- Hak Pakai
- Hak Sewa
Ø
Hal yang harus diperhatikan dari tanah yang
tersedia adalah :
a.
Segi fisik
- Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi
- Luas tanahnya dalam hal ini perlu diteliti ukuran
yang tepat
- Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik dengan
tanah yang bersebelahan
b.
Segi yuridis
- Status tanahnya (apakah tanah itu tanah negara atau
tanah hak pribadi tertentu)
- Status subjeknya (siapakah pemilik / pemegang hak
atas tanah)
- Hak-hak pihak ketiga yang membebani
- Perbuatan hukum / peristiwa hukum yang telah terjadi
- Apakah ada penguasaan ilegal di atasnya
Ø Sistem
Perolehan tanah :
Ø Yang
berwenang memberikan hak atas tanah berdasarkan Perka 2 / 2013 :
a.
Hak Guna Usaha (HGU) diberikan oleh:
1.
Kepala BPN: untuk luas tanah lebih dari 200 Ha
2.
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas
sampai dengan 200 Ha.
b.
Hak Guna Bangunan (HGB) diberikan oleh :
1.
Kepala BPN:
- untuk luas lebih dari lebih dari 1 Ha (untuk perorangan)
- untuk luas lebih dari 15 Ha (untuk badan hukum).
2.
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi:
- untuk luas lebih dari 3.000 M² sampai dengan 1 Ha
(untuk perorangan)
- untuk luas lebih dari 2 Ha sampai dengan 15 Ha
(untuk badan hukum)
3.
Kepala Kantor Kabupaten/Kota:
- untuk luas sampai dengan 3.000 M² (untuk perorangan)
- untuk luas sampai dengan 2 Ha (untuk badan hukum
- semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolaan
c.
Hak Pakai (HP) Pertanian diberikan oleh:
1.
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas
lebih dari 5 Ha sampai dengan 10 Ha
(untuk perorangan)
2.
Kepala Kantor Kabupaten/Kota: untuk luas sampai
dengan 5 Ha (untuk perorangan)
d.
Hak Pakai (HP) Non Pertanian diberikan oleh:
1.
Kepala BPN:
- untuk luas lebih dari 1 Ha(untuk perorangan)
- untuk luas lebih dari 15 Ha (untuk badan hukum)
2.
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi:
-untuk luas lebih dari 3.000 M² sampai dengan 1 Ha
(untuk perorangan)
- untuk luas lebih dari 2 Ha sampai dengan 15 Ha
(untuk badan hukum)
3.
Kepala Kantor Kabupaten/Kota:
- untuk luas sampai dengan 3.000 M² (untuk perorangan)
- untuk luas sampai dengan 2 Ha (untuk badan hukum);
- HP untuk keperluan khusus
- semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan
Ø
Hak perolehan atas tanah dipengaruhi oleh :
1.
Jenis penggunaan tanah (proyek)-nya
2.
Status tanah yang tersedia, kemungkinannya
adalah :
a.
Tanah negara
b.
Tanah hak perorangan :
- Sudah bersertipikat
- Bekas hak milik adat yang belum bersertipikat
c.
Tanah hak pengelolaan
d.
Tanah hak ulayat
3.
Respon / kesediaan pemilik tanahnya, kemungkinan
respon / sikap pemilik tanah yang tanahnya akan diambil alih / digunakan pihak
lain :
a.
Setuju tanpa syarat apapun
b.
Setuju tapi ada syarat-syarat tertentu :
- Jumlah ganti kerugian
- Bentuk ganti kerugian
- Jaminan pembayaran
- Jaminan kelangsungan usaha
c.
Tidak setuju tanpa alasan apapun
d.
Menentang / over
reactive
4.
Letak / lokasi tanah dan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) setempat, yaitu melihat apakah rencana pembangunan mendahului
tata ruang atau rencana pembangunan mengikuti tata ruang (YANG BENAR SEHARUSNYA RENCANA PEMBANGUNAN MENDAHULUI TATA RUANG)
Ø
Proyek = Apa yang direncanakan untuk dibangun /
apa yang akan dibangun (misalnya : Perumahan, Bandara, Pelabuhan, dll)
Ø
Masalah proyek berkaitan erat dengan masalah
lokasi dan rencana tata ruang wilayah (RTRW)
Ø
Izin lokasi = Izin peruntukan pengunaan tanah
yang wajib dimiliki oleh perubahan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam
rangka penanaman modal, yang berlaku
pula sebagai izin pemindahan hak dan
untuk menggunakan tanah, guna keperluan usaha (diterbitkan oleh kepala daerah)
Ø
Keperluan Perusahaan (Komersial-bisnis) harus
memperoleh Ijin Lokasi (PMNA&TR/KBPN No.5/2015)
Ø
Izin Lokasi tidak diperlukan dan dianggap sudah dipunyai
oleh perusahaan yang bersangkutan dalam hal : (Pasal 2 ayat (3)
PMNA&TR/KaBPNNo.5/2015)
a.
Tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan
(inbreng) daripada pemegang saham.
b.
Tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah
dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka melanjutkan pelaksanaan sebagian atau
seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut rencana penanaman
modal perusahaan lain tersebut dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari Instansi
yang berwenang.
c.
Tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka
melaksanakan usaha industri dalam suatu kawasan industri.
d.
Tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau
badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang
pengembangan kawasan tersebut.
e.
Tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk
perluasan usaha yang sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh izin
perluasan usaha sesuai ketentuan yang berlaku,sedangkan letak tanah tersebut berbatasan
dengan lokasi usaha yang bersangkutan.
f.
Tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana
penanaman modal tidak lebih dari 25Ha untuk usaha pertanian atau tidak lebih
dari 10 . 000 m2 untuk usaha bukan pertanian . pertanian atau tidak lebih dari
10 . 000 m2 untuk usaha bukan pertanian.
g.
Tanah yang akan dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah tanah yang sudah
dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan melalui peralihan hak dari perusahaan
lain,dengan ketentuan bahwa tanah tersebut terletak dilokasi yang menurut
rencana tata ruang wilayah yang berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai
dengan rencana penanaman modal yang bersangkutan.
Ø
Faktor-faktor pemicu kesepakatan sekaligus
menimbulkan potensi sengketa tanah adalah :
1.
Nilai dan jumlah ganti kerugian
2.
Letak tanah
3.
Batas tanah
4.
Luas tanah
5.
Okupasi ilegal dan penguasaan fisik oleh bukan
pemilik
Ø
Pemberian insentif = Upaya untuk memberikan
imbalan terhadap pelaksanan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang
Ø
Pemberian disentif = Perangkat untuk mencegah,
membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan
rencana tata ruang, berupa :
1.
Pengenaan pajak yang tinggi
2.
Penyediaan pra sarana dan sarana
3.
Pengenaan kompensasi dan penalti
PENDAFTARAN TANAH
Ø
Untuk Jaminan kepastian hukum, maka diperlukan
adanya pendaftaran tanah yang efektif
Ø
Pendaftaran tanah : (Pasal 1 PP 24 / 1997)
- Rangkaian kegiatan
- Pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian,
pemeliharaan data fisik yuridis
- Bidang bidang tanah dan satuan rumah susun
- termasuk pemberian surat tandatandabukti bukti hak
hak--haknya haknyabagibagibidang bidang--bidang bidangtanahtanahyangyangsudah
sudahada ada haknya
Ø
Dasar hukum pendaftaran tanah :
a.
Pasal 19 UUPA
b.
PP 24 / 1997
c.
PMNA / K.ABIN No. 3 / 1997
Ø
Jenis Pendaftaran tanah :
a.
Pendaftaran Tanah Sebagai Legal Cadastre
(Rechtskadaster) = Pendaftaran Tanah Dalam Rangka Memberikan Jaminan Kepastian
Hukum.
b.
Pendaftaran Tanah Sebagai Fiscal Cadastre =
Pendaftaran Tanah Dalam Rangka Keperluan Pemungutan Pajak.
Ø
Tujuan pendaftaran tanah : (Pasal 3 PP 24 /
1997)
1.
Memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak
2.
Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan
3.
Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Ø
Fungsi pendaftaran tanah :
1.
Dalamrangka Rangkapermohonan Permohonanhak hak =
sebagai syarat konstitutif lahirnya hak dan keperluan pembuktian
2.
Dalam rangka permohonan hak dan pembebanan hak
tanggungan = sebagai syarat wajib HT dan keperluan pembuktian
3.
Dalam rangka jual beli tanah = Memperkuat
pembuktian dan memperluas pembuktian
Ø
Subjek pendaftaran hak atas tanah = Orang atau
badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan. (Pasal 4 ayat (1) UU Nomor 12 Tahun 1985)
Ø
Objek pendaftaran tanah : (Pasal 9 PP 24 / 1997)
- Tanah hak atas tanah primer
- Tanah HPL
- Tanah wakaf
- Hak milik atas satuan rumah susun
- Hak tanggungan
- Tanah negara
Ø
Penyelenggara pendaftaran tanah = Badan
Pertanahan Nasional
Ø
Pelaksana pendaftaran tanah :
- Kepala kantor pertanahan
- PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
- Pejabat lain menurut PP 24 / 1997
Ø
Macam pendaftaran tanah :
1.
Menurut Pasal 19 UUPA = Pendaftaran tanah
sebagai legal Cadastre / Rechtkadaster / memberikan jaminan kepastian hukum
2.
Menurut Pasal 3 PP 24 / 1997 = Pendaftaran tanah
sebagai Fiscal Cadastre / keperluan pemungutan pajak (berlaku zaman dahulu) :
- Wajib pajak = Pemegang hak / pemilik
- Dasar penentuan objek pajak = Status tanah
- Tanah hak barat = verponding eropa
- Tanah hak milik adat di dalam kota = verponding
Indonesia
- Tanah hak milik adat di luar kota = Landrente /
Pajak Bumi
Ø
Asas pendaftaran tanah : (Pasal 2 PP No. 24 th
1997)
1.
Sederhana
2.
Aman
3.
Terjangkau
4.
Mutakhir
5.
Terbuka
Ø
Pelaksanaan pendaftaran tanah :
1.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali (Initial
Registration) = Kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran
tanah yang belum didaftar menurut PP No 10 Tahun 1961 dan PP No. 24 Tahun 1997,
terdiri atas dua macam :
- Secara sistematis = inisiatif dari pemerintah secara
serentak
- Secara sporadik = inisiatif dari pemilik tanah, baik
individu ataupun massal
2.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah
(maintenance) = kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan
data yuridis dalam dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat
ukur dan buku tanah dan sertipikat dengan perubahan perubahan yang terjadi
kemudian
Ø Bentuk
pemeliharaan data pendaftaran tanah :
1.
Pembukuan perubahan yang terjadi :
a.
Perubahan haknya
- Pembebanan Hak Tanggungan
- Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak
Milik
b.
Perubahan Subyeknya
- Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah,
hibah, inbreng, tukar menukar dll.
- Pemindahan hak karena lelang
- Pewarisan karena hukum
c.
Perubahan Tanahnya, karena Pemecahan, pemisahan,
dan/atau penggabungan
2.
Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi
3.
Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah
4.
Perubahan data karena putusan hakim
Ø
Sistem pendaftaran tanah : (Sumber data
sama-sama akta)
1.
Sistem Pendaftaran Akta :
- Akta yang didaftar
- Pejabat pertanahan pasif
- Tanda bukti = Akta
- Kalau ada perubahan, wajib dibuat akta baru sebagai
bukti
2.
Sistem Pendaftaran hak
- Penciptaan hak baru = Perbuatan hukum yanng
menimbulkan perubahan kemudian (yang haruus dibuktikan dengan akta
- Pejabat pertanahan aktif
- Tanda bukti = Sertipikat dan buku tanah
- Kalau ada perubahan, dilakukan pencatatan pada ruang
mutlak di buku tanahnya
Ø
Sistem Pendaftaran Tanah Sistem Pendaftaran
Tanah yang dipergunakan oleh Indonesia yang dipergunakan oleh Indonesia adalah
SISTEM PENDAFTARAN HAK, karena :
- Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997
- Adanya buku Tanah dan Surat Ukur serta Sertipikat
sebagai tanda bukti hak
Ø
Sistem publikasi :
a.
Positif :
- Pendaftaran atau atau pencatatan nama seseorang
dalam buku tanah sebagai pemegang haklah yang membuat seseorang menjadi
pemegang hak yang bersangkuta, bukan perbuatan pemindahan hak yang dilakukan (Title
by registration, the registration is everything)
- Negara menjamin data yang disajikan, karena data
yang disajikan dapat dipercaya kebenarannya dan mempunyai daya pembuktian
mutlak
- Kelanjutan dari sistem pendaftaran hak
- Dengan selesai dilakukan pendaftaran atas nama
penerima hak, pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya karena tidak
dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum tersebut (dalam keadaan tertentu
hanya bisa menuntut ganti kerugian kepada negara)
b.
Negatif :
- Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang
menentukan berpindahnya hak kepada pembeli
- Negara tidak menjamin data yang disajikan karena
data yang disajikan dalam pendaftaran tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya
- Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu
menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah
pemegang hak sebenarnya
Ø
Sistem Publikasi di Indonesia = Sistem negatif
yang mengandung unsur positif, Karena menghasilkan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
Ø
Pasal 1 UU 20 / 1960 = Untuk kepentingan umum bisa dilakukan pencabutan hak atas tanah
Ø
Yang dimaksud dengan kepentingan umum :
1.
Kepentingan pembangunan
2.
Kepentingan bersama dari rakyat
3.
Kepentingan bangsa dan negara
Ø
Tanah untuk kepentingan umum digunakan untuk
pembangunan : (Pasal 10 UU 2 / 2012)
a.
pertahanan dan keamanan nasional;
b.
jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta
api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;
c.
waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air
minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d.
pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e.
infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f.
pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan
distribusi tenaga listrik;
g.
jaringan telekomunikasi dan informatika
Pemerintah;
h.
tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i.
rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j.
fasilitas keselamatan umum;
k.
tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah
Daerah;
l.
fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang
terbuka hijau publik;
m.
cagar alam dan cagar budaya;
n.
kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o.
penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau
konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah
dengan status sewa;
p.
prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah
Daerah;
q.
prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah;
r.
pasar umum dan lapangan parkir umum.
Ø
Presiden dapat mencabut hak atas tanah dan benda
diatasnya setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman, dan Menteri
yang bersangkutan = Pasal 1 UU No. 2 Tahun 1961 (permintaan pencabutan diajukan
oleh yang berkepentingan)
Ø
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
diselenggarakan sesuai dengan :
a.
Rencana tata ruang wilayah
b.
Rencana pembangunan nasional / daerah
c.
Rencana strategis
d.
Rencana kerja setiap instansi yang memerlukan
tanah
HAK
TANGGUNGAN ATAS TANAH
Ø Hak
Jaminan atas tanah = Hak penguasaan atas tanah yang tidak memberikan wewenang kepada
pemegangnya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya tetapi memberikan wewenang
untuk menjual lelang tanah tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur)
tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur) melakukan wanprestasi
Ø Lembaga
Hak Jaminan atas tanah = Hak Tanggungan
Ø Dasar
Hukum Hak Tanggungan = Undang-undang Nomor 4Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Ø Hak
tanggungan = Hak jaminan atas tanah yang dibebankan pada hak atas tanah,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor yang lain (Pasal 1 UU 4 / 1996)
Ø
Ciri-ciri hak tanggungan :
- Memberi kedudukan yang diutamakan di tangan siapapun
objek itu berada (droit de suite)
- Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan
siapapun objek itu berada (droit de suite)
- Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas,
sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada
pihak-pihak yang berkepentingan
- Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi (karena
parate executie)
Ø
Fidusia bisa dimungkinkan untuk bangunan dan hak
atas tanah yang tidak dapat dibebankan hak tanggungan
Ø
Subjek HT :
a.
Pemberi HT = Orang atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan
b.
Pemegang HT = Orang perseorangan atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
Ø
Objek HT :
a.
Hak Milik, Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan
b.
Hak Pakai Atas Tanah Negara
c.
Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik , Hak Guna Bangunan, atau hak pakai
yang diberikan oleh Negara
Ø
Pasal 4 ayat (4) UUHT = Hak Tanggungan dapat
juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya
yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah
tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya
dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan.
Ø
Benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu dan bisa dijaminkan adalah tanaman keras ! (Tanaman selain keras ga
bisa)
Ø
Sertipikat hak atas tanah yang dijaminkan hak
tanggungan dipegang oleh debitur (namun bisa dipegang kreditur jika
diperjanjikan di APHT)
Ø
APHT = Akta Pemberian Hak Tanggungan
Ø
HAK TANGGUNGAN BERSIFAT ACCESSOIR. (Bukti : Pasal
10 UUHT = Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untukmemberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yangdituangkan di dalam
dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjianutang-piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.)
Ø
Pasal 6 UUHT = Apabila debitur cidera janji,
pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak
Tanggungan ATAS KEKUASAAN SENDIRI melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.
Ø
Pasal 20 ayat (2) UUHT = Atas kesepakatan pemberi
dan pemegang Hak Tanggungan,penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengandemikian itu
akan dapat diperoleh harga tertinggi yang meng-untungkan semuapihak.
Ø
Pasal 2 ayat (1) UUHT = Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,kecuali jika diperjanjikan dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan (ondeelbaar) = HAK tanggungan hapus kalau sudah lunas
(pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari
beban hak tanggungan)
Ø
Pengecualian dari hal di atas = Pasal 2 ayat (2)
UUHT (Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atastanah, dapat
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan, bahwa
pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan caraangsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yangmerupakan bagian dari obyek
Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga
kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisaobyek Hak Tanggungan untuk
menjamin sisa utang yang belum dilunasi.)
Ø
Didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib
dicantumkan: (Pasal 11 UUHT)
1.
nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak
Tanggungan;
2.
domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada
huruf a, danapabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia,
baginya haruspula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam
hal domisilipilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta
Pemberian HakTanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
3.
penunjukan secara jelas utang atau utang-utang
yang dijamin
4.
nilai tanggungan;
5.
uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.
Ø
Asas-asas dalam Hak Tanggungan :
a.
Asas spesialitas = Dengan / tanpa SKMHT = APHT
(PPAT)
b.
Asas Publisitas = Pendaftaran Hak Tanggungan
oleh PPAT = Sertipikat HT
Ø
Dalam hak tanggungan tidak ada Transfer of Title
(contohnya, kalau A mebebankan tanah miliknya dengan hak tanggungan kepada B,
tidak berarti hak milik A berpindah ke B)
Ø
Proses Pembebanan Hak Tanggungan :
1.
Tahap Pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT yang
membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk memenuhi syarat spesialitas)
2.
Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota (untuk memenuhi syarat publisitas)
Ø
Skema Pemberian Hak Tanggungan :
Ø
SKMHT = Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Ø
APHT wajib didaftarkan maksimal 7 hari kerja
setelah keluar !!!
Ø
Lahirnya Hak Tanggungan pada saat dibuatkannya Buku
Tanah Hak Tanggungan.
Ø
Tanggal yang dicantumkan pada buku Tanggal yang
dicantumkan pada buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan
secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan
Ø
Kalau cuma punya APHT dan/atau SKMHT, maka belum
bisa dianggap punya Hak Tanggungan
Ø
Sertipikat hak tanggungan = tanda bukti bahwa
seseorang memiliki hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah yang
dimiliki oleh pemberi jaminan (biasanya debitur), yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada si pemegang hak tanggungan dibandingkan
kreditur-kreditur lainnya.
Ø
Sertipikat hak tanggungan dipegang oleh kreditur
Ø
Sertipikat Hak Tanggungan Terdiri Dari:
a.
Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
b.
Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Ø
SKMHT berakhir jika :
1.
Apa yang dikuasakan dilakukan
2.
Jangka waktu berakhir
Ø
Meninggalnya pemegang SKMHT tidak menghilangkan
Hak Tanggungan
Ø
Bank Garansi :
-
Bank memberi garansi atas pekerjaan suatu
perusahaan
-
Garansi cair hanya jika perusahaan itu
wanprestasi (kalau semua aman, maka garansi tidak cair)
-
Jika cair, maka perusahanaan itu memiliki utang
ke bank (utang baru muncul jika perusahaan itu wanpres)
RUMAH SUSUN
Ø
UU Rumah Susun awalnya adalah UU 16 tahun 1985,
namun telah diganti menjadi UU 20 Tahun 2011
Ø
PP No. 4 Tahun 1988 = Peraturan Pelaksana Rumah
Susun
Ø
Tujuan utama rumah susun = Rumah hunian
Ø
PENGHUNI BELUM TENTU PEMILIK !!!
Ø
Apartemen termasuk rumah susun
Ø
Bagian dari rumah susun yang merupakan hak milik
individual = Satuan Rumah Susun
Ø
Hak milik satuan rumah susun = Hak kepemilikann
atas satuan rumah susun = Kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat
perorangan dan terpisah dengan kepemilikan bersama yang dihitung berdasarkan
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
Ø
Bagian dari rumah susun yang merupakan hak milik
bersama :
1.
Tanah bersama = Seluruh tanah dari rumah susun
itu
2.
Bagian bersama = Ada di dalam struktur bangunan
Rumah Susun (Ex : Koridor, tangga, lift)
3.
Benda bersama = Ada di luar struktur banguna
rumah susun (Ex : Lapangan bersama, parkir, dll)
Ø
Syarat satuan rumah susun bisa diperjual belikan
:
1.
Bangunan rumah susun sudah jadi
2.
Sertipikat Rumah susun sudah jadi (bukti
kepemilikan hak atas satuan rumah susun)
Ø
KALAU ADA IKLAN DI TV BAHWA ADA PEMASARAN
APARTEMEN WALAUPUN BELUM JADI GEDUNGNYA, MAKA YANG DILAKUKAN SEBENARNYA BUKAN
JUAL BELI, NAMUN BARU PPJB (PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI)
Ø
Ada 2 bukti kepemilikan Rumah Susun :
1.
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun,
terdiri atas :
- Salinan buku
tanah dan surat tanah atas hak tanah bersama menerut ketentuan Peraturan Pemerintah
sebagaimana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 UU 5 tahun 1960
- Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan,
yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki
- Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang bersangkutan
2.
Sertipikat Kepemilikan bangunan gedung satuan
rumah susun
Ø
Tanah yang bisa didirikan Rumah Susun :
a.
Hak Milik
b.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara
atau
c.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai diatas Hak
Pengelolaan
Ø
Hak tanggungan bisa diterapkan ke Rumah Susun
dalam hal untuk kredit konstruksi
Ø
Hak Tanggungan dapat juga dibebankan atas tanah
beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang
dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan
diatas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap
sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut
Ø
Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan
jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan
Ø
Apabila hak tanggungan hapus karena sebab-sebab
tertentu maka perlu ada penghapusan Hak Tanggungan (Roya).
Ø
Dengan berlakunya UU Rumah Susun, dimungkinkan dilakukan
penghapusan hak tanggungan sebagian (roya parsial) dengan syarat harus
diperjanjikan terlebih dahulu dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Ø
Roya Partial :
-
Pengecualian dari sifat Hak Tanggungan yang
tidak dapat dibagi-bagi
-
Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru
yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara
angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun.
-
Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah
susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta
Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)-nya bahwa pelunasan utang yang dijamin
tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai
masing-masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan
Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari
obyek Hak Tanggungan.
-
Satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi
dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari Hak
Tanggungan yang semula membebaninya, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum
dilunasi.
-
Kalau ada royal partial, pembeli satuan rumah
susun tidak menanggung Hak Tanggungan developer !! Kalau tidak ada Royal
Partial, pemilik satuan rumah susun harus menanggung juga walaupun ia sudah
bayar lunas (pada dasarnya Asas Jaminan Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan
tidak dapat dibagi-bagi)
PENGETAHUAN UMUM
Ø
HPL baru bisa dijualbelikan ketika dibebani hak
pakai / HGB (sekunder)
Ø
Tanah bekas Hak Masyarakat Adat memakai girik
Dan Bergembiralah karena TUHAN, maka IA akan memberikan kepadamu apa yang diinginkan hatimu ~ Mazmur 37:4
No comments:
Post a Comment